Direito Condominial – Perguntas e Respostas sobre condomínio

O que é?

O Direito Condominial é uma área do ordenamento jurídico brasileiro focada em regulamentar a relação entre moradores, trabalhadores e frequentadores de determinadas construções imobiliárias, onde há a propriedade de diversas pessoas.

Em que casos em que se aplica o direito condominial?

  • Resolução de conflitos entre vizinhos;
  • Inadimplência;
  • Cobrança de despesas condominiais ordinárias e extraordinárias;
  • Elaboração, retificação e análise de convenções de condomínio;
  • Solução de problemas relacionados a deliberações e assembleias
  • Atritos sobre carros, vagas e/ou estacionamento;
  • Animais de estimação;
  • Barulhos excessivos e incômodos (como com crianças);
  • Problemas com encanamento, infiltração, vazamento etc.;
  • Direitos e deveres de síndicos e condôminos;
  • Uso da área comum;
  • Mau uso da propriedade;
  • Obras inadequadas;
  • Multas disciplinares;
  • Responsabilidade civil do condomínio por danos;
  • Prestação de contas do síndico e demais membros do corpo diretivo;
  • E outras situações no condomínio.

Elaboração, retificação e análise de convenções de condomínio

O que é a Convenção do Condomínio?

A convenção condominial é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração do condomínio; determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico.

Como fazer a convenção de condomínio?

Deve reunir informações como: funções do síndico, administração do condomínio, sanções condominiais, orçamento e rateio, diretoria e conselho do condomínio, descrição dos prédios, obras estruturais e manutenções, itens coletivos e áreas comuns, assembleias.

O que é o regimento interno do condomínio?

Fundamental na administração de um condomínio, entende-se por Regimento Interno o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio.

O que rege os condomínios?

As regras do condomínio são listadas na Convenção Condominial e no Regimento Interno (ou Estatuto Condominial). Acima destes documentos está apenas o Código Civil, que ampara cada regra definida coletivamente para reger o edifício.

O que é um Conselho Consultivo (ou deliberativo)?

Este conselho é responsável por: auxiliar o síndico na contratação de prestadoras de serviço, indicando empresas e realizando orçamentos; discutir previamente e sempre com o Síndico algumas ações que podem ser benéficas dentro do Condomínio; servir de órgão consultivo quando o síndico necessitar de opinião sobre algum assunto.

Qual a diferença entre condômino é morador?

O condômino é o dono do apartamento. O morador é quem habita a unidade, podendo ser os donos (condôminos) ou inquilinos.

Responsabilidade civil do condomínio por danos

O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em relação ao furto, os tribunais vêm entendendo que pela ocorrência desse tipo de evento em unidade autônoma, o condomínio não responde, a menos que haja culpa de empregado que concorre para o crime.
Todavia, a responsabilidade do condomínio pelo furto em áreas comuns já produz debates mais acentuados entre os estudiosos e tribunais. Em regra, o condomínio somente responde se tiver assumido o dever de guarda das citadas partes comuns do prédio.

O condomínio é responsável por reparar o dano que você sofreu?

Sobre furtos e roubos praticados no interior de condomínios a jurisprudência afasta a responsabilidade do condomínio pela reparação de danos morais ou materiais em favor do condômino. Há exclusões à regra mencionada acima quando o condômino, no curso do processo, consegue provar que os danos que sofreu poderiam ser evitados caso não houvesse negligência ou imperícia dos funcionários ou prepostos do condomínio.

Solução de problemas relacionados a deliberações e assembleias

Qual o prazo para impugnar as deliberações da assembleia?

O síndico poderá convocar uma assembleia extraordinária, que irá apreciar especialmente a nulidade, seja absoluta ou relativa do ato; não o fazendo, qualquer dos condôminos, percebendo-a, poderá convoca-la, contando com o apoio de ¼ dos condôminos, a fim de deliberar ou apurar essa alegação.

Resolução de conflitos entre vizinhos

Como resolver conflitos nos condomínios?

Para resolver conflitos no condomínio é importante contar com o auxílio de um escritório de advocacia especialista em direito imobiliário de condomínios. Além de toda ajuda jurídica que confere ao síndico, ainda tem a seu favor experiência na resolução de problemas e imparcialidade total.

Os conflitos no condomínio são situações rotineiras. Cabe ao síndico, ao lado de um advogado competente, atuar para mediar e resolver os problemas.

Direitos e deveres de síndicos e condôminos;

O síndico pode ser eleito por quanto tempo?

Não existem na lei limitações para o número de vezes em que o síndico pode se reeleger. A Lei dos Condomínios determina que cada mandato do síndico deve ser de, no máximo, dois anos, com direito a reeleição. A Lei não proíbe a reeleição, mas a Convenção Condominial pode dispor sobre o tema.

O síndico pode ser isentado da taxa de condomínio?

Cabe à Convenção definir, porém é usual que a isenção seja definida, especialmente quando se trata de um condômino que gratuitamente aceita o cargo.

Como tirar um síndico corrupto?

O caminho amigável é o primeiro que deve ser trilhado. Mas ele pode se recusar a sair, e neste caso, é preciso ir em busca de uma destituição jurídica.

Segundo o Código Civil, é possível convocar uma assembleia com um quarto dos condôminos para que se promova a destituição do síndico e, neste encontro, a maioria absoluta define a favor ou contra a renúncia. É preciso, porém, consultar a convenção do condomínio. Ela determina o percentual necessário para a votação, mesmo que difira do Código Civil.

O que fazer para destituir o síndico?

Um quarto dos proprietários, com as suas obrigações em dia, deve convocar uma Assembleia Extraordinária com este fim específico na pauta. Importante que a causa da destituição também seja apresentada e fundamentada durante a reunião, além de ser registrada na Ata. Assim evita-se alegações de que a causa não foi discutida para que a votação fosse realizada.

Com esses cuidados, também fica assegurado o direito de defesa do síndico. A convocação deve respeitar uma série de pré-requisitos legais, como prazos e formatos, geralmente expressos na convenção de cada condomínio.

Existem leis sobre os direitos e deveres dos síndicos?

Deveres

No art. 1.348 do Código Civil

  • I - convocar a assembléia dos condôminos;
  • II - representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
  • defesa dos interesses comuns;
  • III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembléias;
  • V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;
  • VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
  • VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
  • VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
  • IX - realizar o seguro da edificação.

Caso o síndico deixe de cumprir suas tarefas ou administre de forma a causar danos ao condomínio, poderá ser acionado por qualquer dos condôminos, a responder civil e/ou criminalmente em juízo.

Direitos

  • É preciso que os condôminos se conscientizem que, se querem alguém trabalhando para o seu sossego e proteção de seu patrimônio é fundamental que apoiem e deem respaldo ao síndico, inclusive profissional;
  • Ao reclamar, pensar primeiro numa sugestão de solução para o problema e oferecer ajuda;
  • Não importunar o síndico em horas e dias que fujam ao bom senso, por exemplo, ligar para o síndico de madrugada reclamando da festa barulhenta de outro morador;
  • Não usar de leviandade com acusações infundadas que muitas vezes atingem a moral do síndico. Nestes casos o síndico deve estabelecer que só receberá reclamações por escrito, assim, certamente muitas reclamações deixarão de existir;
  • O síndico não é obrigado a ter conhecimento técnico de várias áreas. Além do mais, como já foi dito, em caso de problemas nos atos da administração, será o próprio síndico quem responderá.

Síndico é obrigado a prestar contas a qualquer morador?

Segundo o Art. 1.348 do Código Civil brasileiro, o síndico é obrigado a prestar contas à assembleia anualmente e quando exigido – ou seja, o condômino pode pedir para conferir as contas do condomínio sempre que achar necessário.

Inadimplência

Os inadimplentes podem participar da eleição do síndico?

Inadimplentes não tem direito de voto em assembleias, logo, não podem participar de eleições.

Quem está inadimplente pode ser expulso do condomínio?

Somente em casos extremos, depois de excluídos outros métodos de cobrança, é que seria possível que ocorra a expulsão do condômino do condomínio onde mora a partir do atraso da taxa de condominial.
Caso não paga a dívida o imóvel pode ser vendido judicialmente para o pagamento da dívida.

Quais penalidades são permitidas para o inadimplente?

  • Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar - correspondentes às taxas em atraso;
  • Proibição de votar e ser votado em assembleias.

De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida.

Posso protestar os boletos de condomínio vencidos?

Em alguns estados do país já é possível aplicar esta prática de forma Legal. É importante saber como fazer o protesto adequadamente. Caso isso não ocorra, o condomínio fica sujeito a ações de danos morais, caso cadastre nos sistemas de proteção ao crédito o devedor errado.

Como acionar o inadimplente judicialmente?

Envie o pedido de cobrança para o advogado do condomínio para que ele avalie a viabilidade da ação e, se for o caso, elabore a petição. Desde o início de 2016, com o novo Código de Processo Civil, o processo de cobrança de taxa condominial via Judiciário ficou mais rápido.

A dívida condominial passou a ser tratada como título executivo extrajudicial.

Quais os documentos necessários para iniciar ação judicial contra devedores do condomínio?

  • Convenção e regulamento interno: caso o condomínio não conte com convenção, caso de empreendimentos mais antigos, a ata de instalação ou o Habite-se podem fazer as vezes da convenção no processo;
  • Ata de eleição do síndico;
  • Atas de aprovação de contas e de previsão orçamentária referentes ao período dos débitos;
  • Segunda via dos boletos bancários devidos;
  • Cartas de cobrança que porventura tenham sido enviadas ao devedor;
  • Balancetes do período dos débitos;
  • Certidão de propriedade ou compromisso de compra e venda do imóvel;

Condomínio pode contratar uma empresa de cobranças (advogados) para cobrar os inadimplentes?

Sim, desde que o síndico realize uma assembleia com aprovação da maioria dos condôminos! O trabalho do síndico deve ser pautado na Lei, consequentemente a cobrança também. As penalidades para os inadimplentes serão aplicadas de acordo com a legislação vigente, ou seja, não pode ocorrer corte de água, gás, interfone, restrição de acesso a elevador e equipamentos.

A falta de tempo aliada ao excesso de responsabilidade que a função de síndico traz o impede de realizar a cobrança de cada condômino inadimplente. Por isso é fundamental nos dias de hoje que o condomínio contrate uma empresa especializada em direito imobiliário (condominial) para faze-lo corretamente.

Animais de estimação

O que diz a lei sobre animais em condomínio?

Nenhuma convenção de condomínio pode proibir a permanência de animais no interior de apartamentos, pois estaria violando o direito de propriedade, que é permitido pela nossa Constituição Federal em seu artigo 5º, XXII. A Constituição Federal é a lei maior de um país, nenhuma lei pode ser contrária a ela.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas, quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

Quais restrições podem ser aplicadas no caso de animais em condomínio?

Os animais em condomínio podem ter algumas restrições de acesso aos espaços comuns e o estatuto pode prever algumas obrigações. Alguns pontos a considerar:

  • Ao passear com o cachorro em áreas comuns, leve-o de coleira e pense sempre na segurança das outras pessoas.
  • Leve sempre uma sacola de plástico para recolher os dejetos.
  • Escolha raças mais calmas e que convivam bem com crianças e adultos.

Quantos animais posso ter em um apartamento?

Cada apartamento pode ter até três cães ou quatro gatos adultos, não podendo no total exceder quatro animais. Mas podem existir exceções se, a pedido do proprietário e mediante parecer vinculativo do médico veterinário municipal e do delegado de saúde, for autorizado o alojamento até ao máximo de seis animais adultos.

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